搜索: 标题

背景:
阅读详情

韩国楼市踩过的坑 我们跨过去了吗?

日期:2023年05月25日 20:01 来源:秦朔朋友圈 作者:佚名


· 梁云风 | 文·

最近,韩国房地产市场房价暴跌的新闻,在国内社交媒体上引发热议。

消息称,韩国房价已经连跌9个月,首尔部分房子,价格已经跌了3~4成,成交量更是暴跌超7成。

这个情况与国内去年在疫情最严重的时候有的一比,当时不少城市价量齐跌,同样引发恐慌。

不同的是,疫情结束之后,在各种刺激政策之下,国内房地产市场情绪逐渐稳住,销量也缓慢恢复,而韩国楼市却从去年4月份之后开启下跌模式后,目前仍未看到止跌企稳的迹象。

韩国楼市踩过的坑,我们跨过去了吗?

分析中韩两国的这一轮楼市暴跌,剧情大致相似,那就是:一开始因为房价暴涨,政府千方百计打压楼市,最后通过金融工具一把掐住了房地产的脖子,楼市很快窒息,迎来暴跌模式,引发金融风险,然后官方又不得不开始救市模式。

韩国楼市本来也是全球最热的地区之一,在本轮暴跌前房价连涨数年。数据显示,过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年,韩国房价最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平米15万人民币,仅次于我国香港地区。

支撑韩国楼市上涨的原因主要是两个方面,一个是以全租房(又称“传贳shì房”)制度为纽带的炒房体系,另一个则是海外投机客的推波助澜。

“全租房”制度是韩国特有的制度,是在传统的租房与买房之外,存在第三种方式,是租赁和金融工具的“结合体”——租客一次性缴纳房价5~8成的押金即可入住,期间只需要付水电、物业费,不用支付租金,等到租期结束后(通常是2年),押金会被全额退还给租客。

全租房因此在韩国非常受欢迎,高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。

对习惯了付租金的中国人来说,对全租房的模式充满疑问——既然房东在租期结束要退还全部押金,那房东拿什么赚钱呢?

当然是通过这笔押金赚钱。最保守的模式当然是存银行吃利息,这种方式安全边界最高但同样收益最小,而且根本跑不赢通胀。关键是,过去几年又是韩国不断降低基本利率的时间,2016年欧债危机蔓延到韩国,影响出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,2020年疫情暴发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。

韩国大规模的降低利率,直接促进了韩国房地产的起飞。另一个副作用就是,大量全租房的房东拿着租客的押金跑步入场,炒房去了。

因此,在房地产市场上行的时候,全租房这个制度天然地具有强烈的炒房属性,一个房东手上只要有一套房,他就可以通过全租房的形式,拿到租客手上相当于房价5~8成的押金,再将押金拿去支付一套,甚至两套房的首付,将信贷杠杆用到极致。

这个极限上杠杆的套路是不是与国内欧成效、深房理等大V宣传得很相似?

举个例子,首尔一房东手上的房子价值500万,他将这套房子租出去,最多可以拿到租客400万的押金,于是他拿着这400万和银行贷款的100万,又在市场上买一套500万的房子,两年后房子上涨50%,价值750万,他还掉租客的400万和银行的100万,还剩250万,相当于一套价值500万的房子,两年收租赚了250万,即使扣掉银行贷款100万的利息,也是妥妥的炒房暴利啊。

甚至有些房东连环炒房,即用A房的押金买B房,又用B房的押金买C房,不停地上杠杆。而此前韩国暴涨的房价,又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房,由此形成了一个彼此成就的循环。

更吓人的是,不仅房东加杠杆,甚至很多租客也是在加杠杆。租客们通过银行低息贷款付的全租房押金,每月支付利息,在利率低的时候,支付的利息只有普通月租的1/4,甚至更低。这就有点像国内严厉禁止的首付贷,只不过在韩国是租客来为房东背这个首付贷。

所以在这种情况下,一套全租房有可能是加了两次杠杆,租客一次,房东一次,韩国全社会的杠杠率激增。截至2021年末,韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元(约合人民币9.9万亿元),两年新增262万亿韩元(约合人民币1.39万亿元)。其中住房贷款要占到一半以上。

华尔街见闻的文章显示,目前韩国的家庭负债杠杆(占GDP)已经达到了108%,远高于美国、中国、日本、欧元区60%~76%左右的水平。

韩国楼市,确实是疯狂!

高杠杆状态下,社会的金融风险承受是非常脆弱的。2021年8月之后,韩国开始了加息通道,特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来,韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大,导致外资流出、韩元贬值等不利后果的出现,开始激进加息。

数据显示,自2021年8月至2023年1月,韩国银行先后9次上调基准利率,将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。

大家可以看到,在低利率时期,租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;房东可以将收取的大额押金投资于资本市场,或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行,整个逻辑就变了。

根据国际金融研究所(IIF)发布的报告,韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成,近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密,其中超过70%的未偿贷款则基于浮动利率(作为对比,美国的住房抵押贷款的固定利率比例约为九成)。

利率上行对房东和租客压力都更大了。对租客来说,一次性交付大笔资金的成本越来越高,甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高,与其如此,租客当然不会再选择全租。

对房东来说,如果租客退租,房东拿着押金连环炒房,属于典型的“短债长投”,这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东,面临巨大还贷压力,要么选择卖房,要么选择跑路。

房地产泡沫开始破裂,大量的全租房被挂上橱窗,韩国楼市一时间风雨飘摇。

与国内主要是开发商陷入困境,新房烂尾不同,韩国现在最大的问题是房东拿着租客们的全租房押金“烂尾”,2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案,涉及金额达到7千多亿韩元,韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元。

韩国的租房客们则面临着与中国买了烂尾楼的业主们类似的命运。

如果说短期利率的波动是韩国这一轮房地产暴跌的诱因,那么隐藏在全租房下面的更深层原因,则是房地产的过度金融化。在宏观经济良好时,经济的发展能够隐藏大部分的问题,一旦实体经济开始向下,楼市泡沫破灭的程度往往几倍于实体经济的衰落,中国是这样,韩国同样如此。

普通人永远是受房地产崩盘影响最大的。比如现在的韩国全租房租客们,房东们跑路后,他们不仅押金损失,甚至仍需偿还银行高昂的利息。

去年,韩国发生了一起“别墅王”事件,有一金姓房东突然失联,警方后面一查,发现该男子名下有1139栋房屋,大多数房屋都是靠租客的全租房租金买下的,而且该房东还欠着政府3200万人民币的房产税,欠租客高达10.4亿人民币的租金。

对韩国政府来说,也不能说没有努力过。文在寅执政期间,曾28次推出各种各样的政策抑制房价,堪称史上之最,他甚至曾要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产,只剩下一套居住。

但制度如此,调控根本没有到点子上,只会陷入越调控越疯涨的怪圈。而一旦掐住了利率这个七寸,又能瞬间窒息。

韩国政府的救市,也同样在开发商爆雷之后才开始。在2022年11月,韩国乐高乐园开发商出现了一笔2050亿韩元(约合1.55亿美元)的债务违约。该笔债务原本由韩国地方政府进行担保,违约发生后,地方政府并没有履行担保职责。这引发了韩国信用债市场的恐慌,韩国政府被迫紧急救市。

去年年底以来,韩国救市动作频频,这些措施包括对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定;对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠;计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除;取消首都圈的“预售价格上限制度”等等。

今年4月中旬,韩国央行决定将韩元基准利率继续维持在3.5%水平,不再加息。这是韩国央行继今年2月之后连续第二次停止加息。韩国房地产市场总算是长长松了一口气。

这些政策也起到了一些效果,目前首尔楼市已经逐渐恢复,但居民杠杆率过高的问题目前仍未有实际解决手段——毕竟全租房制度在,杠杆的游戏就不会停止。

过去几年,中国一直在强调房地产领域的去杠杆,那些疯狂加杠杆的开发商,比如新力控股、恒大集团等,都已经深陷泥潭,虽然同样是一地鸡毛,但这一步总要迈出去。

对照韩国,我们发现,居民部门的去杠杆同样刻不容缓。给居民加杠杆太容易,韩国的全租房,中国的各种信用贷,都是很好的加杠杆方式——给大家讲个笑话,去年下半年以来,几乎所有的银行都上门给居民授信,少则10万,多则30万,“借点吧,钱这么便宜,借不了吃亏借不了上当!”

至于钱最后流向哪里,银行大多睁一只眼闭一只眼。

韩国全租房制度,被称为房地产的“鱿鱼游戏”,韩剧《鱿鱼游戏》给游戏里的韩国人安排了各种死法,无论哪一种游戏规则,绝大多数人都逃不过被猎杀的命运。

如果不扎紧房地产市场杠杆的口袋,确实大多数参与者都难逃反噬!


本文地址:https://www.24fa8.com/n99906c22.aspx,转载请注明24FA出处。
| |
标签:
评论: 韩国楼市踩过的坑 我们跨过去了吗? - 网民评论 全部评论 0
姓名: 字数
点评:
评论声明:
  • 尊重网上道德,遵守中华人民共和国的各项有关法律法规。
  • 承担一切因您的行为而直接或间接导致的民事或刑事法律责任。

    • 本周热门
    • 今日热门

    首页 焦点(3454) 热点(2554) 新闻(12685) 国际(4958) 娱乐(4085) 视频(131) 综艺(1808) 影视(3371) 音乐(2082) 民生(3385) 行业(197) 财经(1439) 股票(343) 时装(9) 商机(19) 女性(411) 男士(75) 美容(43) 时尚(29) 珠宝(40) 饰品(25) 皮具(3) 品牌(12) 保健(58) 健康(269) 养生(104) 医学(325) 母婴(113) 亲子(56) 旅游(348) 购物(11) 美食(58) 创业(88) 社会(9519) 观点(992) 房产(1012) 汽车(220) 家居(21) 安防(40) 环保(57) 科技(603) 展会(4) 数码(201) 足球(217) 体育(960) 教育(1309) 高校(1547) 法制(1981) 军事(546) 游戏(235) 美女(17096) 欧美(32) 运营(18) 网络(398) 读书(294) 励志(177) 灵异(52) 奇闻(158) 趣闻(177) 历史(144) 人物(87) 星相(383) 艺术(46) 两性(75) 情感(151) 文学(300) 武林(261) 道教(61) 佛教(147) 广州(134) 地区(13)