界面新闻记者 | 王婷婷
近两年，围绕物业费的争议持续升温。从物业费降价潮兴起，到收缴率一路走低，再到物业企业“撤场”事件接连上演，这一系列问题不仅让物业企业的正常运营举步维艰，也深深牵动着千万业主的神经。
自2024年各地物业费限价政策落地以来，全国多个主要城市相继掀起物业费降价潮。
一名物业企业高管告诉界面新闻，重庆是限价政策最严的城市，2024年6月起执行，规定中心城区有电梯住宅最高1.9元/平方米/月，可最多上浮15%；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，标准适用于前期物业（即业委会成立之前的阶段）。
青岛在2024年也出台了相关政策，将普通住宅前期物业纳入政府指导价，最高等级上限为2.52元/平方米/月。据中指研究院监测，2024年内执行物业费指导价相关政策的城市包括重庆市、银川市、青岛市城阳区、武汉市江夏区等。
过去一年，重点城市的平均物业费还在继续下滑。中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。这20城包括上海、北京、深圳、广州、昆明、合肥、武汉、无锡、南昌、成都、天津、杭州、长沙、苏州、宁波、济南、重庆、青岛、南京、常州等。
在物业费陷入降价潮之后，一些物业企业开始宣布“撤场”。据界面新闻了解，目前已有包括龙湖物业、中海物业、保利物业、万科物业等在内的超10家物业企业宣布主动离场部分小区。物业企业选择撤出的主要原因涉及成本开支增加、物业费收缴率低等。
中指研究院报告显示，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年为88.17%，大幅下降4.54个百分点。
在界面新闻组织的本次民营企业调研中，多位来自物业企业的从业人员均表示，物业并非公共服务，不享受国家补贴，物业的运营主体是企业，企业的运作逻辑必然是计算投入产出比，并在合法合规的前提下追求一定的利润。
“‘一刀切’的限价下，物业费甚至不足以覆盖很多小区的日常运维成本，降低服务标准又会引发业主的负面情绪，并直接影响物业费的收缴，进入恶性循环。因此，对于企业来说，退场反而成了理性的选择。”一名物业企业高管告诉界面新闻。
盘古智库高级研究员江瀚在接受界面新闻采访时也表示，物业企业“撤场”现象反映限价政策在执行中存在“一刀切”倾向，忽视了区域差异与服务层级分化，对成本敏感型中小物业企业构成生存压力。
江瀚认为，物业服务具有准公共品属性，但并非完全公益，若价格长期被压制在成本线附近，将抑制企业在智慧安防、绿色运维、适老化改造等领域的投入意愿，不利于行业高质量发展。
一名业内人士表示，每个小区的实际情况不一样，业主的期待不一样，所需的物业服务方案也不一样。应该是物业公司制定服务方案，业主集体对服务方案进行决策，并集体监督服务方案的落地执行。
多名物业企业的内部人士还指出，物业行业的发展方向应该是“质价相符”。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，限价政策主要是解决长期存在的前期定价不透明、开发商垄断等情况。老百姓感觉“质价不符”，钱比其他小区收得高，但享受不到该有的服务。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受界面新闻时也表示，物业费限价的核心不是简单压价，而是把“畸高定价—信息黑箱—被动缴费”的链条打断，让价格回到“质价相符”的轨道。
让物业实现“质价相符”的基础是业主治理机制的健全与规范。有物业企业高管告诉界面新闻，业主治理机制不仅仅是成立业委会、召开业主大会，还包括业主大会议事规则、管理规范与约定、重大事项清单的系统化，确保业委会的责权边界，也保障业主集体决策流程的顺畅。
宋红卫指出，目前部分小区已经有通过业主自治的模式，实现物业服务的改革，业主委员会可以根据小区居民的实际需求采购物业公司的服务条款，不合格可以更换物业公司，这样不仅实现物业费缴纳率提高，还实现物业费的上升，居民得到真实需求的服务满足。
此外，“质价相符”能持续，物业费的收取是关键。一名物业企业人士表示，物业费缴纳率低，会导致物业公司无法及时支付各种劳务、维保成本，又反过来影响服务质量。在其看来，可以引入第三方评估及审计，监督物业公司与业委会的行为，保障“质价相符”的落地。
多名行业人士告诉界面新闻，当前物业费限价政策确有优化空间。
在江瀚看来，关键在于从“静态控价”转向“动态调价+服务匹配”的治理范式，避免以牺牲效率换取公平。其次，“弹性定价”机制则允许物业费根据CPI、人工成本指数或服务质量评级进行年度微调，既可缓解企业成本压力，又能通过透明规则增强业主信任。比如万科物业，创新推行“弹性定价”模式，为破解质价不符、公共收益不透明等行业难题提供可参考的经验。
“核心还是要质价相符，让业主选择自己需要的服务，减少行政对市场的干预。”一名物业企业人士指出，需要建立一系列制度，保障业主的知情权、推动业委会成为基层治理的有效组织、保障物业公司的收费权。
同时，物业企业对服务方案及价格公示、维修基金使用等容易引发争议的关键点，监管部门可以因地制宜制定执行规范，给予指导。
“这样不仅能提高物业费缴纳率，也可以实现物业费的上升，居民得到真实需求的服务满足。”上述人士指出。