在4月大跌8000套后，5月北京的二手房不出意外继续向下，来自机构的数据显示，截至目前，北京二手房5月成交量不足万套，全月环比成交下探已成定局。不仅如此，包括和平里、德胜等热点区域的挂牌量出现大幅攀升，但成交量却跌至谷底。头部经纪公司证实，和平里片区的成交量从过去一个月60、70套跌至本月的不足10套，部分小业主两个月降价90万元也未能出货，目前门店主要靠给新房带看维持业务。
月销售从60、70套到不足10套
“这个月比4月还要差，腰斩都不足以形容。”何斌是北京某头部中介机构和平街片区的负责人，他在这里已经服务了14年。在他的印象中，每年上半年小阳春过后的5月，二手房市场的成交量确实会有所回调，但平均整个大片区自己所在公司门店的月成交量一般不会低于60、70套，但这个月，截至目前还没到两位数。
这种降温起源于3月中旬，在何斌的直观感受中，首先是带看的锐减，随即不到一周便传导至成交端。“我们一线直观感受，在今年3月的后半月，门店定金合同已经非常明显出现了下滑，只是因为二手房交易的特殊性，市场的降温感受还没那么明显。”
进入“五一”后，市场的降温来得更为猛烈。“就说个最直观的例子，我们整个店‘五一’确实没休，但就留了两个人值班或者管二手房，其余的经纪人都去带看新房了。”二手房市场的惨淡让给新房做渠道成了何斌与同事们眼下最重要的工作。
“对手比我们虽然总量多，但平均到单店产出，大家差不多。”虽然是名义上的竞对，但因为房产交易的特殊性，各家机构之间无论是房源信息还是市场走势，互通有无是经常的事儿。
但从网签的数据看，降幅并没有一线经纪人体会得那么明显。诸葛数据研究中心数据显示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，较4月同期下降11.8%，较3月同期下降39.8%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，一般每年的4、5月市场成交会出现季节性回落的现象。但按照当前的成交数据来看，预计今年5月的全月整体成交规模在1.2万套，不及疫情期间2020年及2021年的成交水平，也说明了年初的恢复速度并没有持续，二手房成交速度放缓一方面由于购房者收入预期下降，入市信心不足；另一方面，5月8日出台关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费，加大了购房者的观望情绪。
“库存前所未有的翻了个倍”
与疫情严重期间的冷淡不同，在与一众业主或购房者攀谈后，何斌对当前的市场给出了“想买不敢买，想卖卖不掉”的判断。
唐亮是何斌的老业主，八年前为了孩子上学从何斌手里买了一套位于民旺园的小两居。由于儿子中考打算留学，唐亮准备提前处理手里的老破小往外换换。但这个计划在过去的半年里，由于手里的房子卖不到合适的价格一直搁浅。
“唐先生的报价属于正常，成交不太顺利，一个是小区同户型的房源过多，且其他房源都因为有这样那样的瑕疵降价，另外一个，唐先生本身孩子还在上学，需要有一个比较长的售后承租周期，两方面因素影响了成交。”卖不掉手中的房源，唐亮自然就没办法买新的。“现在跟过去不一样，看不清市场，手里这套卖不掉就不敢先预订置换了。”
与唐亮不同，让何斌和同行担心的是小业主们“随心所欲”的报价。“比如地坛北里有一个一层的双南小两居，装修确实很好，之前这个户型均价大概在750万-780万元，但业主最开始挂牌的时候一定要挂到880万+。”在何斌看来，不切实际的报价后再降价反而不利于成交，更容易引起购房者的观望。“现在这套房子一个月内降了小90万元，依旧没能成交。”
正是由于这种“想买不敢买，想卖卖不掉”的情况越来越多，何斌所在片区的库存不断攀升。“我们预估跟另外一家整体加一块，在700套左右，这个数据在今年1月是400套不到，差不多翻倍了。”
这一说法也得到金融街片区经纪人阎崇的认可。据阎崇说，其实挂牌量相较于往年同期并没有增加多少，最主要的还是去化慢了，导致库存量大幅增加。“最近成交房源较2月挂牌降了5%-10%的价格，没降价的则不好卖。”
目前北京最大的中介公司链家的台前二手房可售房源不到12万套，但知情人士透露，实际后台的库存已经突破14万套，从消化端与挂牌速度比率来看，市场的消化节奏比两个月前的巅峰时期放缓了50%。
踩踏式出货来了？
不只是成交量的锐减与库存的高企，让何斌和所在区域经纪人最担心的，是所在片区部分小区的集中挂牌。
“我们是一个东城与朝阳交接的区，基本两边都卖，最早是从朝阳卖了换东城上学的多，但最近就这小半年的时间，大量的东城业主开始挂牌。”
以何斌门店2月成交了3套的地坛北里为例，这个小区在过去常态化挂牌量在10套左右，其中“诚心卖”的大概占到40%，而现在挂牌数量在短短3个月内超过20套。
同样的情况也发生在其他和平里片区的“老破小”小区内。链家App显示，和平里热搜小区榜前3位的小区分别是和平里七区、和平里五区和民旺园，挂牌量均超过20套，和平里七区和民旺园的挂牌量都达到了36套。
与地坛北里一街之隔的化工大院，虽同为典型的“老破小”小区，因物业管理好、停车位充足，是此前这个片区购房者比较青睐的。“95平方米三居室的局长楼在这个小区过去一年都不出一套，今年一直在出，现在还同时挂了2套。”
对于如此大规模的集中挂牌以及片区库存量的高企，是否意味着老破小踩踏式出货的节点就到了，包括何斌在内的一线经纪人并不认同。
“目前说还过早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物业好的小区，对上班族和有小孩的还是有吸引力。”但何斌也承认，从目前的趋势看，下行趋势持续到6月已经是“板上钉钉”，未来如何要看政策怎么走。
一位行业资深分析师告诉北京商报记者，受去化因素影响，北京二手房供给量逐步增大，但目前市场状况还不能说是“供过于求”，买方市场下购房者拥有更高的“筛选权”，比对时间也要更久。踩踏式出货的前提还是要体现在房价方面，整体加大供给，房价持续走低，目前还没有达到踩踏的程度。
在王小嫱看来，随着退税政策的出台以及疫情防控的放开，今年挂牌房源量上升，又恰逢新的一年的升学期，部分家长开始为孩子上学做准备，东西城由于其拥有独特的教育资源，老破小不会出现踩踏式的出货现象。但没有学区加持的老破小会面临成交周期长的压力。
北京商报记者 王寅浩