观察者网（文/解红娟 编辑/马媛媛）“前海新房跌到8万，均价10万的二手房怎么卖？”
近日，位于深圳前海的万科瑧湾悦和天健悦湾府前后拿证入市，前者推售321套住宅，备案均价约10.5万元/平方米，精装交付；后者推售626套住宅，备案毛坯限价9.2万/平方米。
就在两项目对外宣传之际，有销售人员传出，万科瑧湾悦下血本发放“开盘大礼包”：i深圳登记前300名：总价优惠30万；冻资前300名优惠：小户型30万，大户型70万优惠；11月30日前准签优惠：小户型30万，大户型60万；12月10日前准签优惠：小户型20万，大户型40万；12月20日前准签优惠：小户型10万，大户型20万。
折合下来，万科瑧湾悦均价最低8.2万元/平方米。
由于打折力度太大，有业内人士调侃，“这是前海打出龙华价”。也有业内人士担忧，“前海新房跌到8万多，均价十多万的二手房怎么卖？宝中几个新盘怎么卖？”
“以贷养贷”
事实上，这种担忧并不多余，有投资客这一身份的张信程正在被其购入的多套房源弄得焦头烂额。
观察者网了解到，张信程在日常工作之余喜欢研究房地产，曾购入华润城等多套房产，整体月供超40万。为偿还贷款，张信程选择“以贷养贷”，即利用小银行的抵押贷做到高评估，从而拿到高息贷款，以此作为下一套房产的首付或上一套房产的房贷。
这样的操作方法确实让张信程在房价上涨阶段尝到了甜头，打新一套卖掉就能净赚几百万，但也让其在房价下跌期间尝到了苦头。据了解，上述抵押贷属于高息贷款，利率高出市场平均水平，且不享受降息待遇。在房价预期下跌的背景下，张信程名下大部分房产总价均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨额利息不会下降。
事实上，这并不是张信程第一次栽跟头。在2008年金融风暴引发的楼市震荡中，张信程作为亲历者，真切感受过整体成交大幅萎缩、成交价格大幅下跌、土地成交急度萎缩，主城销售面积同比下降21.8%等数据带来的影响。
在近年的一片看涨声中，他过于乐观的把赚到的钱基本全数投入了炒房中。为了还贷他不得不将部分房产挂牌出售，但由于市场行情不好，客户都抱着观望心态，目前几套房降价后仍未成功售出。
和张信程有一样经历的人有很多，其中较为突出的是2020年至2021年上半年的投资者，这些人拿着最高的房贷利率，在房价最高点上车，却遭遇最差的市场行情，一度陷入卖了亏钱不卖更亏的窘境。
深圳中原研究中心选取全市关注度高的56个样本楼盘发现，以2021年的数据进行对比，下滑10-20%的楼盘18个，占比32.1%；下滑5%-10%的楼盘有10个，占比17.9%。也就是说，在过去一年前上车的购房者，大多将投资失利。
“当房价不涨了，或者下跌了，持有房产的成本会全面的显现，包括物业费、折旧费、按揭贷款以及不买房用做其他这种投资的机会成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这时候卖掉房子换成现金投资保本收益类的理财，或许比持有房子的收益更大一点。
二手房量价齐跌
值得一提的是，深圳是北上广深四个一线城市中最先走出下滑行情的城市。
业内人士指出，北上广深四个一线城市里，北京是首都，房改以来，市场化的因素一直都不高，一切按行政指导办。上海和广州经济总量高，人口多，城市面积大，基本供需匹配，市场因素和政策因素各半。深圳因为是经济特区，经济总量高，经济发展质量高，人口多，地域面积小，房改以来，基本都是市场为主导，政策干预程度很低。可以说，深圳，一直都是房地产市场化的典型样本。
在过度自由的市场中，深圳较少受房地产政策影响，但在2021年2月，为促进二手住房市场信息透明，理性交易，深圳率先在全国推行二手房指导价，参考周边一手住房价格，一次性给全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。在执行上，深圳要求中介机构在发布二手房价格时必须采用，银行发放贷款也以此为参考。
需要指出的是，由于二手房指导价普遍低于挂牌价，导致购房者实际可贷款项减少，等于间接提高了二手房的首付比例。
“二手房参考价本质上是降杠杆、去杠杆的一个逻辑。”李宇嘉表示，该政策的出台对深圳二手房冲击很大，打开了二手住宅销售价格指数连续11个月下滑的序幕。
据国家统计局每月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2021年3月至2021年12月，深圳二手住宅销售价格指数分别为100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策发布两个月后由涨转跌。
进入2022年，深圳二手住宅销售价格指数依旧延续上年的下滑趋势。2022年前10个月，深圳二手住宅销售价格指数分别为99.5、99.5、99、100.1、100.5、99.7、99.8、99.5、99.6、99.8，一年内仅有2次上涨。
也就是说，18个月内，深圳二手住宅销售价格有16个月都在跌。
受买涨不涨跌观念的影响，购房者在房价下跌过程中选择观望，自参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，2022年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象。
“这种下行快导致市场对预期发生了很大的变化。”李宇嘉表示，特别是2020年至2021年上半年购房的投资客，他们大部分加了杠杆，那么在房价下跌和预期不振，特别是房价上涨的预期得到扭转情况下，投资买房的逻辑发生了根本的改变，从而出现卖盘大幅增长的现象。
与此同时，随着新房大面积降价促销，需求转向新房市场，导致二手房交易量占比不断下降。
李宇嘉进一步指出，从预期来看，它会形成一个传染效应，带动更多的购房者形成这种一致性的预期，将房源挂牌，也会是大家的共同认识。
截至2022年11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源102442套（存重复房源，后同），对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。
超八成楼盘价格有爆仓压力
二手住宅销售价格下跌、挂牌量激增的恶性循环下，二手房价格面临再度下滑的压力。
在未来二手房价格仍将持续调整的背景下，深圳中原研究中心进行二手房价格压力测试，选取全市关注度高的56个样本楼盘，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，并测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，这个差异率，则为二手房价格压力值。
“压力值”更通俗的理解为，二手房成交价能下跌的幅度，压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本，即爆仓。
测试结果显示，56个楼盘中，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，代表仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本，但其中24个仅在0-10%之间，可以承受的下跌空间已经不大。另外24个楼盘价格压力值为负，代表目前均价低于持有成本，出现亏损。
深圳中原研究中心表示，“一旦平均价格再跌10%，即便不计算后续的贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。”
二手房挂牌价格方面，据中原中原研究中心统计，对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交均价，挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。其次为20%-30%，共有16个楼盘，占比28.6%。5-10%有9个楼盘，占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。
“在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。”深圳中原研究中心称。
“这是一个非常明显的信号——如果以投资为目的购房，你很可能血本无归，因为未来你的成交价，很可能低于你的买入价。”业内人士表示，经历这一轮调整，深圳的房地产市场会不会逐渐回归到正常的需求层面上去，这是大家期待看到的。