原创 凯风 国民经略
文|凯风
公务员进村卖房，这事不是传说。
据经济观察报报道，广西玉林市有公务员表示今年以来主要工作是“卖房”，尽管没有佣金提成，但却与个人绩效挂钩。
据了解，“卖房”任务一方面是为了去库存，更重要的是提高人口进城数量，“卖一套房可以换算成4个户口（进城）”。
虽说最终考核的未必是卖房本身，但卖房与“拉人进城”捆绑在一起，不无刺激楼市的考虑。
地方政府为卖房，为何这么拼？
01
公务员进村卖房，为房地产还是为城镇化？
今年初，广西玉林出台“十万大军进城”计划，上至每个区县，下到每个乡镇，都被分配了“拉人进城”的任务，以确保2025年市区新增常住人口达到50万人以上。
为此，当地出台《关于加快人口进城若干政策措施》，祭出了财政补贴购房、买房送工作、享受同等医疗养老保险政策待遇等一系列待遇。
当然，无论是房地产去库存，还是人口进城，玉林两手都要抓、两手都要硬。
玉林是广西经济第4城，GDP仅次于南宁、柳州、桂林，但在全国排在100名之外，如何留住人同时刺激起房价，无疑是一道难题。
且不说人口进城，并不以是否买房为前提，而即使在当地买房的，也未必愿意就地落户。
原因在于，当人口大盘见顶、人口负增长成为常态，连各大省会都放开了零门槛落户，三四线的户籍门槛早已形同虚设，落户没有多大吸引力。
同样，买房卖房终究取决于市场供求与预期。
面对楼市高库存、人口流失，以及三四线房价趋于见顶的长远预期，买房不是靠送几个工作机会，或公务员集体进村卖房这种举措就能逆转的。
更核心的问题是，人口是否愿意进城、能否留住当地年轻人，更多取决于经济与产业，这也不是卖几套房子、给几万元优惠就能形成支撑的。
02
公务员进村卖房的出现，足以说明中小城市普遍存在的两个现实焦虑。
一个是土地财政焦虑，另一个是人口流失焦虑。
三四线城市的上一轮集体上涨，还要追溯到2017年前后的棚改货币化政策。当时，借助央行定向放水，三四线城市大拆大建大补贴，从而带动楼市逆转。
如今，棚改已经收官，货币化补贴早成了明日黄花，虽然郑州等地出台了新一轮“房票”政策，但失去了央行定向放水的支撑，解决不了钱从哪来的问题，效果终究有限。
未来，三四线楼市普遍面临基本面的困扰。
这里的基本面，一是经济，二是产业，三是人口，这些因素决定了三四线楼市的天花板。
数据显示，玉林商品房去化周期在2-3年之间。如果考虑到潜在供货，按照目前流速，去化周期可能在5-10年之间。
楼市高库存，会否引发连锁反应不得而知，但房子卖不动了，必然影响到财政收入。
玉林财政自给率不及全国平均水平，长期且严重依赖转移支付及卖地收入。
数据显示，2021年玉林公共预算收入 79.62亿元，而一般公共预算支出 375.76亿元，收入不到支出的1/4。
这其中200亿左右的缺口，一部分来自发达地区的转移支付，一部分则要借助于卖地。
根据当地发布的预算报告，2021年玉林国有土地出让金收入超过100亿元，远超税收收入。
这种背景下，地方政府千方百计卖房就不是新鲜事了。
03
人口流失之困，是更大的问题。
正如《未来10年，中国必然发生的8件大事》一文所论，出生率下滑叠加人口流失，中小城市普遍面临鹤岗化的困境。
玉林经济在广西并不弱，但置于华南地区则失去了存在感，加上毗邻广东，离广州的距离只有300多公里，因此人口外流更甚于一般地市。
七普数据显示，玉林市户籍外出人口达136万人，其中到市外省内12万人，省外124.3万人，平均每户就有0.8人外出。
这一数字，已经超过广西另一个地级市防城港的总体人口规模。
100多万户籍人口流失到省外还不是最大问题，雪上加霜的是，这些外流人口基本上都是年轻劳动力人口。
根据当地统计局提供的数据，玉林外流人口汇总，1980年及以后出生的新生代占74.5%，其中“90后”占46.5%，主要为劳动年龄段人口。
年轻人不仅是劳动力还是消费力所在，更是房地产市场最大的需求来源。
大量年轻人外流，不仅影响消费与内需，还让房价失去了最大的支撑。
问题显而易见，但促进人口进城，不是一句话两句话那么简单，松绑楼市更是南辕北辙——
人口外流本就是房价横盘乃至下跌的最大因素，靠刺激房价来留人岂不是因果倒置？
没有产业支撑，运动式拉人进城效果也极其有限。
即使一年内就要10万乃至几十万人进城落户，但这些人最终还是去了广东，没法转化为本地的常住人口，效果又有多大？
04
玉林所在的广西，是人口净流出最多的省份之一，每8个人就有1个去了广东。
根据第七次人口普查统计年鉴，广西本地户籍人口共流出810.9万，仅吸引省外人口136万人，人口净流出675万，总量仅次于河南、安徽、四川、贵州。
广西人，都去了哪里？
数据显示，在810.9万外流了人口中，693万去了广东，占比高达85%以上。这一数字，超过了广西常住人口总规模的1/8。
正如安徽是江浙沪“包邮区”最大的人口腹地，广西则是中国经济第一大省广东最大的人口腹地之一。
之所以说是“之一”，是因为广东人口吸引力遍布全国，除了广西，湖南、河南、湖北、四川、贵州等省份流入广东的人口也在200万以上。（参阅《粤苏浙鲁，都在虹吸谁？》）
05
广西，为何成了广东的第一大外地人口来源地？
广西与广东接壤，同处两广地区，地缘相亲、文化相近、语言相似，除了桂北及桂西北，广西有超过1/3的人口都说粤语，基于这一点，广西人相较中部地区更容易融入珠三角。
事实上，在历史上，广西多个地市长期都属于广东。自明朝以来， 广西沿海的北海、钦州、防城港等地，均在广东管辖之下，直到1952年，三地才纳入广西代管，1965年才正式划给广西。
北海三地是广西唯三的沿海城市。可以说，在长达600多年的时间里，广西没有出海口，而经济实力相对较强的沿海三城，长期又以“广东人”自居。
相较于历史及方言因素，经济实力的差距才是核心症结所在。
一个是中国经济、工业、外贸、财政第一大省，另一个是西部欠发达省份；
一个拥有全国门类最全的工业体系，7大支柱产业全部破万亿，另一个以有色金属、能源电力、制糖业为支柱，高新制造业付之阙如。
一个坐拥广深佛莞四大一线城市，另一个省会/首府经济实力水平不及广东的普通地市，劳动力人口用脚投票就不令人意外。
从经济来看，广西GDP不到广东的零头，不及广州一个城市。2021年，广东GDP达到12.43万亿，而广西仅为2.47万亿，不到广东的1/5。
从领头羊城市来看，广西首府南宁2021年GDP为5120亿元，止步于50强之外，仅相当于广东惠州市的水平，不到广州的1/5。
近年来，广西虽然借助西部陆海新通道、西部大开发、中国与东盟贸易往来，发展得到提速，但与广州仍有巨大差距，遑论珠三角或广东省。
所以，广西人大量外流到广东，这一局面未来还会延续。
只有抓住产业转移机遇，借助毗邻东盟的区位优势，大力发展高新制造业，这一趋势才有可能得到逆转。
原标题：《公务员“卖房考核”第一城，出现了》