【导读】 李宇嘉认为，参考价就像一个准绳，政府掌控这个准绳，市场价格就向它靠拢。本质上，楼市进入存量时代，调控最重要的抓手就是二手房价格。深圳目前1/3的二手房按参考价成交，10月份，重点16城二手房成交同比跌幅扩至46%，深圳、东莞创年内新低，这就是政策的威力。“如果参考价坚定地执行下去，根据市场价格一年一调，楼市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住。”
编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。
（文/张志峰 编辑/马友友）2022年伊始，不少城市又传出信贷政策放松导致二手房成交量回升、1月有望小阳春的利好消息。
不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，信贷政策确实略有放松，但成交止跌或回升只是相较于前面几个月的冰点而言，楼市是否回暖还要看接下来信贷政策走势如何。
回望2021年的二手房市场，深圳、上海、广州等多个热点城市的房地产市场热度骤然降温，购房者预期被彻底扭转，最直接的导火索非二手房指导价莫属。有人甚至认为，该政策的出台标志着楼市进入政府定价时代。
58安居客房产研究院统计数据显示，12月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨1.9%，但二手房挂牌均价环比仍微跌0.06%，为16829元/㎡。其中，已落实二手住房参考价制度的宁波、成都、三亚、西安、温州、合肥和北京等7城价格依旧保持环比下跌趋势。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，政府制定参考价的初衷是“三个引导”，即引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款。“参考价就像一个准绳，政府掌控这个准绳，市场价格就向它靠拢。”
深圳首创，立竿见影
在此之前，此前关于楼市的调控政策多集中于新房市场、开发商、融资信贷等方面，鲜少直接干预二手房价格的。
然而，以深圳、上海、杭州为代表的热门城市，热度始终不减，房价甚至呈现病态增长，新房限价政策之后多地一二手房价格倒挂现象（同片区二手房价格高于新房）严重。
最为典型的案例便是炒二手房模式升级成“杀猪盘”，即某一团伙内部成员互相买卖炒高房价，等待“猪”来接盘。彼时甚嚣尘上的“深房理”一案便是因涉嫌组织及培训此种骗术团伙而被查。
可怕的是，全国各地的“深房理”不计其数，不少投资客抛却本职工作，以此作为财富增长主要方式。
于是，二手房指导价应运而生，“出生地”恰恰是此前炒房最为疯狂的深圳。
2021年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。
同时，监管要求各大银行在办理二手房屋按揭贷款业务时，必须以住建部门备案的网签合同作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，简称“三价合一”。
“三价合一”使首付支出方面的大增将很多购房者拒之门外，以一套原价500万元的房屋为例，原本首套房买家只需要准备150万元首付款即可。但假如相关部门认定指导价应当为300万元，那么银行便只能发放210万元贷款，若房东卖价不变，买家就需要准备290万元首付款，几乎相当于原来的两倍。
这一政策的实施，直接导致市场成交规模和价格水平出现大幅幅度缩水，市场预期被大幅削减。结合新房端、信贷端等调控政策，深圳楼市彻底凉凉，甚至创下“十一黄金周”0成交的历史。
此外，主管部门还不定期地对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治，彼时沸沸扬扬的“水果暗号”（以不同水果来暗指房屋真实价格）就是由此而来。
截至目前，紧随在深圳之后，2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。
业内普遍认为，作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策，二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。
各城力度不一
然而，调控的目的在于打击恶意炒房行为，维持房屋价格稳定，而非大涨大跌，因此已出台指导价的城市，覆盖范围和执行力度不一。
简而言之，房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持，如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”；相对应的，2020年以来房价涨幅越大的城市或区域，二手房指导价政策越严厉，参考价越低于市场成交价的幅度，个别区域甚至腰斩。
从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。
从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。
深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。
而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，对整个市场的调节功能就相当有限的。
以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例，其政策效应仅次于深圳。
上海中原地产统计数据显示，上海二手房成交量自9月触底后出现连续反弹，12月成交1.8万套，环比增加19.3%，但同比仍大幅减少53.7%，调控效果显著。
从价格指数走势亦能反映眼下交投双方心态。上海中原地产向观察者网表示，目前房东愿意市场价挂牌，包括也愿意价格让步，但是基于上海楼市韧性，议价空间仅限在2%以内；买家看房主动，但出手节奏上有所放缓，并没有使楼市加快复苏。
李宇嘉认为，本质上，楼市进入存量时代，调控最重要的抓手就是二手房价格。深圳目前1/3的二手房按参考价成交，10月份，重点16城二手房成交同比跌幅扩至46%，深圳、东莞创年内新低，这就是政策的威力。“如果参考价坚定地执行下去，根据市场价格一年一调，楼市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住。”