文丨周俊生
据今天出版的《北京日报》报道，北京市住建委日前介绍，北京市在共有产权住房的出租、回购、再上市以及后期监管等方面进行了创新、突破和提高，共有产权住房的“共有产权”性质在再上市后也不能变更，从而实现“封闭管理、循环使用”。
共有产权住房是近年来一些地方在房地产市场调控中，为解决住房困难者的刚需而推出的一种制度创新。相比于前几年推行的经济适用房，共有产权住房由于从产权入手，发挥了住房需求者的能动性，政府对住房刚需所投入的资源也得以明晰化并得到了保护，因此受到很多人的认可。
但是，在房地产市场已经快速发展以后，住房已经具有了商品的属性。当然，共有产权住房相比于市场上的商品房，由于有政府的投入，其商品属性受到了很大的限制，但这并未改变其具有商品属性这一特点。那么，既然有商品属性，就会产生交易，在“二孩化”普遍以后，一些家庭人口增加了，会有小房换大房的要求；孩子参加工作以后，家庭收入提高了，也会对更舒适住房产生需求。
目前的共有产权住房没有关死业主的这种需求，允许他们在一定条件下对个人产权份额通过交易退出，这是符合住房的商品属性的。但是对于同一房屋内属于政府所拥有的部分产权的问题，大多地方尚未提出处理意见。在此情况下，北京市率先提出，共有产权住房业主不能购买其中的政府份额，政府份额也不得出售和购买，这无疑是具有实践探索意义的。
共有产权房是过去经济适用房等保障性住房的更新换代，过去经适房因为超过一定年限可以变身商品房，存在很大的“套利”空间，再加上透明不足、监督不力等因素，所以导致了很多乱象。现在共有产权房实行封闭循环，降低了业主的套利空间，有助于减少腐败乱象。
不过也需要注意的是，过去人们最不满的并不是“套利”本身，而是那些本不符合经适房标准的人群买到了便宜的住房，最后又通过变身商品房赚取了不当收益。现在共有产权房最需要发力改变的也是透明和监督问题。以北京的楼市现状来看，相当长的时间会处于“买房难”的状态，相对便宜的共有产权房一定会供不应求，如何保证分配过程的公正，就需要提升透明度，保证监督到位。
从长远来看，随着城市和楼市的发展变化，住房困难户只会减少而不会增多，或者说楼市的供求可能发生变化，到时候根据市场的变化，这一政策还可以表现得更灵活一些。比如，对于共有产权住房的居民来说，由于其住房产权是不完整的，在使用上也会受到很多限制，总有一些遗憾。如果居民在家庭经济条件有所改善以后，提出了将自己入住的房屋属于政府部分的产权按市场价购买下来，也就是让住房从共有产权住房变更为完全的商品房，只要符合一定条件，政府也不妨满足。这样做，使未来对共有产权住房的管理从体内循环变更为与体外的商品化市场对接起来，无论是对于居民个人还是政府，都是有利的。
政府对居民住房负有兜底责任，但是这种责任的行使应当仅于兜底部分，而不是无限度扩展，这也是政府所行使的社会管理必须具有的公平性所要求的。因此，虽然房地产市场积累了一些问题，就目前来说需要政府作出一定的投入，但政府退出市场仍然是一个大的方向。在未来住房条件普遍改善以后，政府以什么样的方式退出共有产权住房，是一个必须考虑的问题。
政府的决策应该尊重市场，尊重住房消费者的意愿。即使未来住房困难现象将长期存在，政府在提供共有产权住房方面负有长期责任，但政府通过将共有产权住房中政府份额产权的市场转让，也可以吸收到资金，投入到新的共有产权房的建设之中。如果共有产权住房达到一定数量，对于政府调控房价也能起到一定的积极作用。
原标题：共有产权房封闭循环：要全面吸取经适房的教训
