图片来源：时代财经
10月11日下午2点多，业主微信群里的几段视频，让正在上班的聂远（化名）匆匆从珠江新城返回番禺沿江路的家。
聂远所住的小区由广州本土地产商开发。近日，因开发商拟出售原来承诺的“只租不售”的车位，引起了业主们的强烈反对。
争端在10月11日被进一步激化，他们的不满被几个工人从楼顶顺绳下到业主私家阳台强行摘除抗议横幅的行为推上顶点。聂远回到小区时，楼下已聚集了不少邻居，更多的邻居随后闻之赶来。他们有的和聂远一样从单位匆匆返回，有的不顾脚伤走出家门、来到小区门口观察事态、声援邻人。
时代财经现场走访发现，开发商是否具备出售车位的权利、为何在开发多年后推翻“只租不售”的承诺，以及如何保障业主应有权益是争端的焦点。
1845个车位“转租为售”引发的风波
该楼盘公示的《车位和车库租售方案》（以下简称“《租售方案》”）显示，楼盘共有产权车位4561个，建筑区划内车位配比1：0.65，本次出售位于4期、6期区域的1845个车位。车位产权50年，自2000年起算。
车位出售公示。图片来源：时代财经
“车位分三类，第一类是子母车位，58万/个，但这类车位只有几十个。第二类车位是F型车位（微型车位），30万/个。而95%以上的车位是38万/个。” 该楼盘开发商对时代财经称。
开发商的出售行为及售价引起业主质疑。“我住在这里十四年了，买房的时候跟所有业主说车位‘只租不卖’，现在却突然拿出来出售了。” 另有业主接口对时代财经说到，“目前车位租金是400元/月，买车位的话，最便宜的车位（30万/个）算下来也近1000元/月。”
据了解，《租售方案》公示期为10月8日至11月6日，备案期为11月7日至11月8日。备案完成后，该批车位将于11月22日正式开售。 “把这些车位卖出去，大概能回款7个亿。” 聂远说道。
而多位业主表示并非反对开发商出售车位。“我们不是反对卖车位，但应征求我们的意见并保证业主的配比、确保我们的利益。之前我们想买时，开发商承诺‘只租不售’。现在我们交了十几年租金，（开发商）却变租为售，这是单方面违反契约精神，而且也没有设置过渡期。”
不过，该楼盘开发商却坚称没有承诺“只租不卖”。“之前是出租给业主使用，但我们从来没有说不可以出售。剩余的车位也会逐步推（出售）。”据其法务顾问介绍，将车位由租改售也是部分业主的呼声。
“楼盘从2002年开始开发，到2011年结束，时间跨度近10年，不同期的小区有不同的车位配比，导致车位有点不均衡，有些业主租着两个甚至三个车位，而有些业主却一个车位都租不到。”
“现在业主内部还有一个不好的现象，即租了多个车位的业主会转租‘炒车位’，而后期尤其二手业主租不到车位。所以我们认为公开出售是最公平的，而且我们用摇珠的方式进行出售、绝对公平。” 该法务顾问表示。
该楼盘某前业主对时代财经证实了“炒车位”现象的存在，该业主在此购买了二手房，从其他单元的业主手中租了车位，租价为800元/月，高于开发商对外出租的价格。
但该开发商法务顾问也坦言，“现在地产也不太好做，为了资金回笼等，卖车位也是业内趋势。”
是否合理、合法？
在能否出售以及出售价格的争议之外，业主们对车位的产权同样持有怀疑，“能卖早卖了，现在出售的是使用权”。但开发商坚称车位一直都有产权，“（现在出售车位）是一个很正常的经营行为，因为产权方面非常完备，出售程序也是在政府指导下依法、依规进行的。”
其所称的法规，主要为广州市住房和城乡建设局今年5月印发的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（以下简称“《车位和车库租售管理办法》”）。该办法要求，建设单位在出租或出售车位、车库前，应制定租售方案，并须在建筑区划内的车位和车库租售管理办法出入口、公示栏等显著位置予以公示，公示期不少于30天。
广州市番禺区住房和建设局一工作人员对时代财经称，地面车位属于全体业主共有、开发商不对其享有物权。但地下车位如果进行了确权，就属于开发商的物权，根据《物权法》的规定，开发商有处分权、可以对车位进行出租或者出售。
“只要出售方案的内容和公示流程符合相关规定，公示期满即可到我们局进行备案，备案完就可以出售了。”
广东金桥百信律师事务所傅寅翀律师也对时代财经表示，“如果开发商拥有（车位）产权且没有明确承诺多少年内不出售，进行销售是其自身权利，但应该遵守‘买卖不破租赁’原则、保障承租人的优先购买权。”
“买卖不破租赁”原则即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
但据业主反映，车位租赁合同期限几经变动不断缩短，从一年一签（合同）、半年一签，到三个月一签，再到目前的一个月一签。“现在合同期是一个月，从10月1日到10月31日。”
《租售方案》规定，车位销售对象为“建筑区划内商品房《不动产权证》或预告登记的《商品房买卖合同》上的购买人”，且一户只能购买一个车位。根据《车位和车库租售管理办法》，建筑区划指同一物业管理区域，这意味着该楼盘内的车位将迎来一场洗牌。而鉴于该楼盘占地面积较大，公开出售后可能导致部分业主车位较远甚至失去车位，利益面临受损。
“首先，地面车位有961个。其次，没有出售的车位，我们采取月保、临保的方式进行出租，因为我们也不能确保全部车位能卖掉。” 该楼盘开发商回应道。
但业主对地下车库的归属持不同意见。“地下车库已经计入公摊面积了，我们的实用面积才75%，严格来说车库收入应该归我们广大业主。” 北京东元律师事务所李松律师对时代财经指出，“如果是利用业主的公摊面积建的车位，理论上讲，开发商是没有权利进行出租或者出售的，应该由业主委员会来代替业主行使这个权利。”不过，他也强调，司法实践中对这种问题的处理有不同意见、认定并不统一。
而今年年初，番禺区的祈福新邨也曾因车位问题引发业主维权。据了解，祈福新邨多个小区停车位从最初承诺的“只租不售”到60万/个，租金也将由400元/月逐步涨至2024年的1000元/月，还额外要求80元或100元/月不等的管理费。但因业主的强烈反对，最终不了了之。
业主之间车位资源的平衡，业主和开发商之间利益的平衡仍然待解。
